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黄大仙救世网北京朝北8080商改住违规销售 违规开

更新时间:2019-11-20

  位于北京市朝阳区朝阳北路的朝北8080,这个原本以商业立项的楼盘,却以LOFT等住宅的形式对外销售。

  位于北京市朝阳区朝阳北路的朝北8080,这个原本以商业立项的楼盘,却以LOFT等住宅的形式对外销售。

  日前,《中国经营报》记者实地调查发现,该楼盘不仅开通了天然气,而且设立了单独的厨房和卫生间。

  受访专家们表示,如此“商改住”,涉嫌违规。早在2011年,北京市住建委等五部门联合发布的《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》(以下简称《通知》)中就规定:“从2011年6月1日起,商业、办公类项目将不得设计成住宅格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺,将无法办理房产证。”

  而朝阳8080的销售人员则宣称此楼盘热销甚至遭抢购。就此,有业内人士表示,表面的“繁华”背后存在诸多隐忧,不容小觑。

  日前,本报记者以购房者身份来到了朝北8080售楼处。销售人员告诉记者,项目为商业立项,但主要是作为住宅出售。

  据销售人员介绍,该项目主要分两区,北区为40年产权,南区为50年产权。此次开盘推出的是3号、8号及12号三幢楼,每幢楼有7层,一层和顶层为4.5米LOFT,其余是层高为3米的平层开间。随后,记者跟随销售人员参观了47平方米户型和107平方米户型的样板间。

  记者发现室内设有“储物间”。销售人员解释说:“储物间的位置就是卫生间,因为样板间到时候要拆除,所以没有装卫生间,但是交房时一定会把储物间建成卫生间。”

  早在2011年,北京市住建委等五部门联合发布的《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》中就规定,商业、办公类项目应采取公共走廊、黄大仙救世网,公共卫生间式布局,不得采用单元式或住宅套型式设计。“从2011年6月1日起,商业、办公类项目将不得设计成住宅格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺,将无法办理房产证。”

  “商改住属于违规行为,对购房人来说未来面临严重的风险。”北京市盛峰律师事务所高级合伙人李松律师在接受本报记者采访时表示,根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限住宅为70年,商业、旅游、娱乐用地为40年,综合或者其他用地为50年。“商改住”的楼盘土地使用年限大多是40年或者50年。住宅用地的使用期限到期后期限将自动延续,而商业用地到期后的权属,国家并没有明确的规定。“商改住”房屋的购买者将面临更多产权到期后各种不确定性的风险。

  据销售人员介绍,朝北8080项目中的LOFT户型同样设有独立卫生间和厨房,只是没有开通天然气,挑高为4.5米。如此“商改住”亦涉嫌违规。

  《通知》中规定,商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型式设计。并要求规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收,对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。业内人士称,“擅自内部加层”一项指的就是LOFT户型。

  此外,北京市规划委早已对商办建筑层高作出明确规定,商业、办公建筑标准层为单间式的层高不应超过4.2米,应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局,不得采用单元式或公寓式的布局形式。显然,4.5米挑高已经超出限定高度。

  值得注意的是,其LOFT户型宣传称“买一层得三层”,购买一层loft还可以赠送最少33平方米的地下室,对此,业内人士表示,此举涉嫌“偷面积”。

  据悉,朝北8080是紫石地产在北京的开山项目。对此,有专家表示,首次进入房地产市场,经验尚且不足,对政策和市场的把握能力以及经营管控能力相对会比较薄弱。

  关于以上问题,记者致电朝北8080品牌部邵姓负责人,其表示“不属于商改住”,而当记者追问细节时,邵姓负责人则匆匆挂断了电话。

  据透露,此项目实际上是河北钢铁集团投资开发的第一个楼盘,记者多次致电河北钢铁集团新闻中心,截至发稿,未获回复。

  在售楼中心,销售人员反复强调一期很快就卖完了,再不抢就没有机会了。当记者说要等二期的时候,销售人员又表示现在正好有人退房,如果抓紧排号还能抢到退下的一套。当记者对只有一套没有选择余地表示顾虑时,对方又表示还有几套可以选。短短时间内,说辞几经变化,宣称的“繁华”背后似有“泡沫”。

  业内人士透露,“商改住”的稀缺性其实是人为放大的。此“商改住”楼盘宣称的低价格、高性价比背后也有原因。受访专家告诉记者,商住楼盘生活成本高、持有成本高、转让成本高的天生缺陷毕竟无法弥补,这也是为什么商住项目销量大增、却不敢贸然涨价的原因。

  北京房地产交易管理网上明确标示:“非住宅项目的购房人,请注意以下几点与住宅项目不同的地方:一是非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等;二是非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年;三是非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年,且不能申请住房公积金贷款;四是非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠;五是水、电等费用标准一般高于住宅项目;六是非住宅项目不能办理户籍手续。”

  “商改住”项目的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨额的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。

  而对于自住用的房主来说,要面对的问题也不少。首先,“商改住”项目的首付在50%,而且无法使用公积金贷款,这就给购房者带来了一定的资金压力。而且大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费,要承受较高的生活成本。

  业内人士还提醒购房者,“商改住”风险不小,购买时应冷静谨慎:商业项目土地使用年限只有40年,而《物权法》对其使用年限到期是否自动续期尚无明确规定;电价、水价、物业费等都按照商业标准收取,维护成本较高;将来征收房产税,商业用房征收要先于普通住宅,税率也会更高。

  亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时认为,如果自住,“商改住”项目并不能真正满足人们对于“一生之宅”的需求。“只能作为过渡型住宅,以后还是要换到70年产权的住宅中。”

  此外,销售人员告诉记者,样板间中的储物间未来会建成厕所。对此,专家提醒消费者,如果未来不能兑现,想要维权很难。“最终业主收房时可能发现屋里没有卫生间,或者其上下水根本不是按照住宅建筑标准设计的。业主到时候要维权,会比较难。”一位不愿具名的业内人士说道。